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Immobilie geerbt, was nun?

Sie haben eine oder mehrere Immobilien in Bretten, Bruchsal, Karlsruhe, Pforzheim, Heidelberg oder Umgebung geerbt oder werden dies in Zukunft tun?

Nicht übereilt, aber zügig handeln

Es ist wichtig schnell zu handeln, wenn es um ein Immobilienerbe geht - aber das bedeutet nicht voreilige Entscheidungen zu treffen. Sonst könnten Sie sie später bereuen. Am besten informieren Sie sich bereits im Vorfeld über das Thema Immobilienerbe. Mit wertvollen Grundinformationen können Sie nach dem Eintritt des Todesfalls kompetenter agieren. Bei Unsicherheiten sollten Sie immer einen Experten hinzuziehen, der Ihnen umfassende und individuelle Beratung bietet.

Deshalb sollten Sie sich frühzeitig mit dem Thema Immobilienerbe auseinandersetzen, da nach Eintritt des Erbfalls zahlreiche Entscheidungen anstehen. Die Treffen dieser Entscheidungen gestalten sich generell schwierig und werden noch komplizierter, wenn der Tod des Erblassers emotionale Turbulenzen verursacht. Daher ist es umso wichtiger zu wissen, wie man am besten bei einem Immobilienerbe vorgeht. Dieser Ratgeber bietet Ihnen eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur eigenen Orientierung.


Schritt 1: Erbe annehmen oder doch lieber ausschlagen?

Als Erstes müssen Sie entscheiden, ob Sie das geerbte Eigentum annehmen oder ablehnen möchten. Warum sollte man ein Immobilienerbe ablehnen? Immerhin bringt es doch viel Geld ein. Das mag zwar häufig für Immobilien in München zutreffen, muss aber nicht immer so sein. Überprüfen Sie daher schnellstmöglich, ob das Haus oder die Wohnung mit einer Hypothek belastet sind oder stark verfallen sind. Unter Umständen kann es dennoch finanziell lohnenswert sein, das Erbe anzunehmen. Wenn nötig können Sie einen Experten wie beispielsweise einen lokalen Münchner Immobilienmakler hinzuziehen, der die Bewertung des Objekts übernimmt. Es gibt auch emotionale Gründe dafür, ein Erbe abzulehnen - zum Beispiel dann, wenn man eine angespannte Beziehung zum Verstorbenen hatte und nichts von seinem Vermächtnis erhalten möchte. Egal aus welchem Grund: Nach § 1944 BGB haben Sie nur sechs Wochen Zeit, um ein Erbe abzulehnen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem Sie von Ihrem Erbanspruch Kenntnis erlangen. Für im Ausland lebende Erben gilt eine längere Frist. Beachten Sie: Ein Erbe können Sie nur komplett ausschlagen und somit zum Beispiel nicht die Immobilie erben, aber etwaige Verpflichtungen aus der Nachlassverwaltung ablehnen. Bei der Entscheidungsfindung sollten Sie also den gesamten Nachlass in Betracht ziehen und überlegen, was damit getan werden soll.


Schritt 2: Grundbuch ändern lassen

Wenn Sie das Immobilienerbe angenommen haben, folgt als nächster Schritt die Änderung des Grundbuchs. Gemäß § 82 GBO ist eine solche Änderung erforderlich. Um dies zu tun, müssen Sie als Antragsteller die testamentarische Verfügung nach § 35 GBO oder einen gültigen Erbvertrag vorweisen können. Wenn beides nicht existiert, beantragen sie einen kostenpflichtigen Erbschein beim zuständigen Amtsgericht. Der Schein enthält alle Informationen über die Hinterbliebenen des Verstorbenen.


3. Schritt: Eigennutzung, Verkauf, Vermietung

Bei einer Gemeinschaftserbschaft kann diese entweder gemeinsam einen Gesamterbschein oder jeder einzelne Teilhaber einen Teilerbschein beantragen.Das Umschreiben des Eigentums im Grundbuch ist innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Todesfalls kostenlos möglich. Sollte dies jedoch außerhalb dieses Zeitraums geschehen, fällt gemäß Kostenverzeichnis Nr14110GNotKG eine Gebühr an. Ihr genauer Höhe bemisst sich unter anderem am Wert des Grundstücks. Sollten Sie bereits wissen, dass Sie die Immobilie verkaufen möchten, ist eine Umschreibung des Grundbuchs normalerweise nicht erforderlich. Für den Verkauf müssen Sie jedoch nachweisen können, dass Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sind.

Sie und gegebenenfalls Ihre Mit-Erben müssen nun entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll. Es gibt drei Möglichkeiten: die Immobilie behalten und selbst nutzen, die Immobilie behalten und vermieten oder die Immobilie verkaufen. Die richtige Entscheidung hängt vom Einzelfall ab. Wir möchten Ihnen an dieser Stelle zwei Denkanstöße geben: Eine Vermietung kann sich lohnen, wenn die Begleitumstände stimmen - hierbei kann Ihnen ein kompetenter und erfahrener Immobilienmakler weiterhelfen. Das Haus oder Wohnung zu verkaufen ist oft eine gute Lösung, um schnell einen höheren Bargeldbetrag zu erhalten. Vor allem bei einer Gemeinschaftserbschaft bekommt dadurch jeder seinen gerechten Anteil an dem Objekt ohne Streitigkeiten im Nachhinein. Ein zusätzlicher Tipp: Man sollte auf jeden Fall versuchen, einen Zwangsverkauf der Immobilien Güter durch Uneinigkeit unter den Erben zu vermeiden. Denn am Ende haben alle weniger Geld als beim regulären Verkauf übrig.


4. Schritt: Wie viel ist die Immobilie wert?

Als nächster Schritt sollten sie ermitteln, wie viel das geerbte Eigentum wert ist. Dieser Schritt könnte auch vorgezogen werden, falls noch unsicher sein sollte, ob es sich lohnt das Erbe anzunehmen. Oft erfolgt dies aber erst später. Der Wert der Immobilie spielt beim Verkauf eine wichtige Rolle, um den optimalen Angebotspreis zu ermitteln. Zudem müssen Sie dem Finanzamt Angaben zum Wert des Erbes machen, da unter Umständen Erbschaftssteuer anfällt. Diese fällt bei vielen Erbschaften jedoch weg, da enge Verwandte hohe Freibeträge genießen.


5. Schritt: Wie verkaufe ich die Immobilie und fällt darauf eine Steuer an?

Der nächste Schritt besteht darin, die Immobilie zu verkaufen und dabei möglicherweise Steuern zu zahlen. Bei einem erfahrenen Makler ist Ihr Immobilienerbe in besten Händen. Er übernimmt kompetent den gesamten Prozess, was besonders in Zeiten der Trauer sehr hilfreich sein kann. Zudem sorgt ein erfahrener Immobilienmakler dafür, dass der Verkauf schnellstmöglich zum Bestpreis abgeschlossen wird. Normalerweise muss man keine Spekulationssteuer auf den Verkauf bezahlen.


6. Schritt: Auflösung der Erbengemeinschaft

Wenn Sie nicht alleine Alleinerbe sind, wird das Vermögen je nach Anteil gemäß §752BGB zwischen allen Erben aufgeteilt. Sobald diese Verteilung abgeschlossen ist, wird jeder einzelne Alleininhaber seines Nachlasses. Bargeld lässt sich leicht verteilen. Immobilien hingegen können nicht einfach geteilt werden - hierbei müssen sich die Erben darüber einig werden, was mit dem Besitz passieren soll. Falls beschlossen wurde, die Immobilien doch zu veräußern, dann bekommt jeder seinen monetären Anteil aus dem Gewinn des Verkaufs. Es wäre aber auch möglich, individuelle Lösungen festzulegen. Beispielweise könnte ein bestimmter Mit-Erbe das Grundstück behalten und die anderen würden ausgezahlt oder alternativ könnten andere Werte wie Schmuck, Bargeld und Wertpapiere an die anderen Erben gehen. Voraussetzung ist natürlich, dass diese Werte in ausreichender Höhe vorhanden sind. Sobald alles geregelt ist, löst sich die Erbengemeinschaft auf.


Wichtig: Die hier angebotenen Informationen dienen lediglich zur Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Zur Klärung Ihrer eigenen Situation wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar. (Stand November 2023)

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